拆 迁 须 知

    天桥区河套庄片区土地熟化项目拆迁工程，是经市建委拆迁管理部门批准动迁，依据济南市拆迁管理办法的规定，由天桥区拆迁办组织实施的棚户区改造工程。现将有关事项告知如下：

    一、被拆迁人应认真阅读拆迁须知、拆迁政策宣传提纲、评估说明及下发的有关材料，掌握好本工程的拆迁政策规定。

    二、认真地阅读和填写拆迁补偿安置征求意见书，产权人或承租人携带产权证或承租证、户口本、身份证，按规定的时间、地点交回征求意见书。

    三、按规定的时间积极办理拆迁手续：持房产权证或承租手续相同姓名的的身份证、图章、房产证、公房租赁证或解除租赁合同手续到拆迁现场办公室签订协议。

    1、选择货币补偿的：签订货币补偿协议，搬家并缴验空房后（缴验空房在现场办公室），办理领款手续。办理领款手续应持协议书、发款单、空房验收单、身份证、图章，由本人到现场办公室领取（银行负责发放存折）。

    2、选择房屋安置的：按本次拆迁工程规定的选房办法自行选择安置房屋（选房办法另行下发）。签订房屋产权调换/房屋拆迁安置协议，搬家并缴验空房，领取空房验收单及费用。

    3、拆迁现场办公室对被拆迁居民的建筑面积、常住户口的最大年龄现场公示。被拆迁居民应主动到现场办公室进行核对，对有问题的向现场工作人员提出纠正。核实所有数据后以选房前最后一次公示为准进行排序选房。

    4、凡是已作价补偿的附属设施，不得随意拆除。对私自拆除的，在其补偿费中按补偿的标准和数量扣回。

    四、奖励措施：

    1、对选择货币补偿的被拆迁人、房屋承租人，拆迁人可给予适当奖励。本次拆迁凡在9月30日前签订货币补偿协议，完成搬迁、缴验空房的，增加货币奖励费为原拆迁房屋评估单价应得补偿的10%。

    2、对选择货币安置的7月31日之前签订协议并缴验空房的增加4个月临时安置补助费；选择房屋安置的7月31日前签订协议并缴验空房的增加4个月临时安置补偿费。

    3、举报被拆迁人中其他地区有住房而享受最低保障面积的，经核实无误，对第一举报人奖励2000元。

    五、被拆迁人或者公有房屋承租人隐瞒相关房产信息情况，违规取得最低套型保障面积后，拆迁人有证据证明其不应享受最低套型保障面积的，被拆迁人或者公有房屋承租人应当承担相应民事责任（追回多得的款项）。

    六、不能在搬迁截至日前签订拆迁协议的，双方当事人或代理人都可以向市拆迁主管部门申请裁决。被拆迁人不再享受搬迁奖励和提前搬迁奖励政策。

   七、详细拆迁政策，见“宣传提纲”或到现场办公室咨询拆迁工作人员。

   八、现场办公地点、电话及工作时间：

办公地址：金富豪大酒店客房楼西头一层

联系电话：86908632

86908630；

办公时间：上午：8：30—11：30       

              下午：14：00-17：00

拆迁政策宣传提纲

    该拆迁工程是市政府关注民生，改善城市居民居住条件，提升省会城市水平而实施的天桥区棚户区改造的拆迁项目。

    拆迁期限：2009年5月至2009年9月30日

    拆迁范围：天桥区经一路北侧、胶济铁路以南、巴黎花园东侧、生产路西侧。

    经济发改投资[2009]6号、济南市规划局地字第370105200900019号文，济建拆许字（2009）第14号文件批准，拆迁人济南市旧城改造投融资管理中心就该片区拆迁相关事宜，委托天桥区拆迁办公室具体组织实施。该工程将按现行《济南市城市房屋拆迁管理办法》（即济南市政府223号市长令、济建发[2007]18号文）为依据对该片区实施拆迁。

   一、拆迁有关政策

    1、拆迁未出租的房屋,拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿或实施房屋产权调换.被拆迁人选择房屋产权调换的,应当接受拆迁人提供的房屋;不接受拆迁人提供房屋的,实施货币补偿。

    2、拆迁未出租的房屋实施房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当结清货币补偿金额与调换房屋之间的差价。

    3、拆迁住宅房屋货币补偿的金额按照被拆迁房屋所处区位范围内新建普通商品房市场价格评估确定;评估时应当考虑被拆迁房屋在该区位中的具体位置、建筑标准、结构、层次、朝向、成新等因素。

   所处区位的范围以规划管理部门划定的拆迁用地范围为界。

    新建普通商品房市场价格由评估机构根据国家制定的基本建筑设计标准计算普通商品房开发建设的平均成本加平均利润,并参照被拆迁房屋所处区位范围内就近新建普通商品房的平均市场价格确定。据此,市建委按程序确定了山东中旭房地产评估咨询有限公司、山东广和房地产评估有限公司以上二家评估公司为该工程的评估机构,对被拆迁房屋及回迁安置房屋实施评估,并对评估结果负责解释, 经评估河套庄片区的被拆迁房屋的基准单价为4675元/m²。提供河套庄回迁安置房源的基准单价为4675元/m²，集中安置片区及五片区安置的剩余房源基准价为4585元/m²。以基准价为准调整各类房屋单价,各类被拆迁房屋及回迁安置房的评估价将予以公示.被拆迁人可依据公示的评估结果计算出房屋的补偿价值,同时可测算出您选择回迁安置房的价值.便于做出货币补偿或房屋补偿的选择.

    4、拆迁住宅房屋装修部分的补偿标准,由评估机构根据装修档次和成新确定,被拆迁人或房屋承租人可向评估机构申请装修部分的评估,根据评估结果确定补偿金额.被拆迁人或者房屋承租人自行拆除的,不予评估和补偿.

    5、拆迁按政府规定租金标准出租的公有住宅房屋,租赁关系终止。拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿,被拆迁房屋为平房和简易楼房的,其货币补偿金额为本办法第三十一条规定的住宅房屋货币补偿金额的10%,被拆迁房屋为楼房的为15%。拆迁人还应当对房屋承租人实行货币补偿或者房屋安置。房屋承租人选择货币补偿的,被拆迁房屋为平房和简易楼房的,其补偿金额为本办法第三十一条规定的住宅房屋补偿金额的90%,被拆迁房屋为楼房的为85%。房屋承租人选择房屋安置的,应当接受拆迁人提供的安置房屋, 并与拆迁人结清货币补偿金额与安置房屋价值之间的差价,结清差价后,安置房屋的产权属房屋承租人所有。

    6、被拆迁人或者公有房屋承租人只有一套住宅房屋,且该房屋面积低于国家强制标准规定的住宅设计最低套形面积的(《办法》第三十四条“国家强制标准规定的住宅设计最低套型面积”是指《住宅设计规范》（GB50096——1999，2003年版）规定的使用面积34平方米，以下简称最低套型面积标准),拆迁人应当按照最低套型面积标准对其进行房屋安置或者换算建筑面积 43平方米进行货币补偿.对选择房屋安置的,最低套型面积标准之内的差价由拆迁人承担。超出最低套型面积标准的部分,由被拆迁人或者公有房屋承租人结清差价后,安置房屋的产权归被拆迁人、公有房屋承租人所有。

    被拆迁人或者公有房屋承租人在拆迁范围内有两套或者两套以上的住宅 房屋,合并计算其面积仍达不到最低套型面积标准的,拆迁人应按照前款规定进行货币补偿或者房屋安置。

    被拆迁人或者公有房屋承租人在拆迁范围外另有住房,合并计算其使用面积仍达不到最低套型面积标准,选择房屋安置时,合并计算后的面积与最低套型面积标准之间的差价由拆迁人承担;选择货币补偿时,按照建筑面积 43平方米减去拆迁范围外房屋的建筑面积计算货币补偿金额。

    有下列情形之一的,被拆迁人或者公有房屋承租人不享受本条前三款规定的待遇:

    (一)拆迁人通过房管部门查询后证明被拆迁人、公有房屋承租人(含配偶)在拆迁范围外有其他产权登记的房屋或承租其他的公有房屋,以及有出售房改房行为的,其中有第三款的情况除外;

    (二)所在单位或者居住区街道办事处出具被拆迁人或者公有房屋承租人不在此居住证明的;

    (三)在拆迁范围内公示有异议的;

    (四)在拆迁冻结后通过房屋买卖、交换、赠与、析产等行为造成被拆迁房屋面积不足最低套型面积标准的;

    (五)被拆迁人或者公有房屋承租人已享受过前三款规定待遇的。

    被拆迁人或者公有房屋承租人隐瞒相关房产信息情况，违规取得最低套型保障面积后，拆迁人有证据证明其不应享受最低套型保障面积的，被拆迁人或者公有房屋承租人应当承担相应民事责任。

    7、拆迁私有非住宅房屋的货币补偿价格参照房地产市场价格单独评估确定。

    8、拆迁私有非住宅房屋,其房屋所有人持有的房屋所有权证书用途栏内标明营业内容的,应当按照营业用房给予补偿。

    9、拆迁的住宅房屋未经规划、房管等部门批准擅自改为营业用房的,按照原产权登记性质认定。

对有营业执照、纳税记录和房屋登记地点一致的，根据营业、纳税时间的长短,给予适当补偿,但最多不超过该房屋评估价格的百分之五。

    10、拆除未超过批准期限的临时建筑,由拆迁人按照其重置成新价值结合剩余批准期限进行货币补偿。没有批准期限的临时建筑,其批准期限按两年确定.

    拆除违法建筑不予补偿安置。建造者应在拆迁期限内自行拆除;逾期不自行拆除的,由拆迁人向城市管理综合执法机关申请依法查处。

    11、被拆迁房屋具备合法规划、建设批准手续，但尚未办理确权登记的房屋,以批准建设文件载明的建筑面积为准予以补偿安置。改、扩建房屋实际建筑面积与批准面积不符的,超出批准面积的部分,按重置成新价格予以补偿。

    12、拆迁产权不明的房屋,拆迁人应当提出补偿、安置方案，报房屋拆迁主管部门同意后实施拆迁。拆迁前,拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

    13、拆迁设有抵押权的房屋,抵押人与抵押权人应当依照国家有关法律、 法规规定,就抵押权及其担保债权的处理问题协商一致,并向拆迁人提供书面协议,拆迁人应当按照双方协议执行。

    抵押人与抵押权人达不成协议的,实行货币补偿时,拆迁人应当将货币补偿款向公证机关办理提存。

    14、一次性搬迁补助费按被拆迁房屋建筑面积计算,住宅房屋每平方米 20元,私有非住宅每平方米25元。

    过渡期限内每月临时安置补助费按被拆迁房屋建筑面积每平方米15元计算,每月临时安置补助费不足500元的,按500元计发;选择货币补偿的, 一次性给予6个月临时安置补助费。（本次工程选择河套庄片区回迁安置房的过渡期限定为18个月，集中安置片区及五片区安置房过渡期限以实际竣工日期为准，过渡期限另行通知）

    一次性停产停业补偿标准按被拆迁私有非住宅房屋建筑面积计算,营业、 生产用房为每平方米30元,其他非住宅用房为每平方米20元。

拆迁人对在拆迁期限内签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的私有房屋产权人或公有房屋承租人,发给搬迁奖励费5000元;在搬迁截止日前每提前一天,再发给500元提前搬迁奖励费。搬迁奖励费与提前搬迁奖励费合计不超过10000元。如逾期搬迁的将依法进入裁决程序。

    15、被拆迁房屋的建筑面积以该房屋所有权证载明的建筑面积为准；房屋

所有权证载明的建筑面积与房屋测绘机构实际测量的建筑面积不符的，以房屋测绘机构实际测量的合法建筑面积为准。房改房执行市房管部门的规定。 
     拆迁按政府规定租金标准分户承租的公有房屋，每户承租房屋的建筑面积按承租证载明的建筑面积为准；按使用面积承租的，每户承租房屋的建筑面积按承租证载明的使用面积对应的建筑面积计算，其换算公式为：每户承租房屋的建筑面积=该户承租证载明的使用面积X整幢房屋建筑面积与使用面积的比值。

   16、被拆迁人选择回迁的，应在拆迁人提供的与其补偿面积相对应的档次范围内选择安置房屋。不接受拆迁人提供的房屋的，实行货币补偿。

    二、拆迁补偿示例：

    例如：私有房屋产权人张明原有东屋砖木平房3间，建筑面积50平方米，院内有厨房一处5平方米。被拆迁房屋评估价格为4675元/m²，附属用房为260元/m²。室内有一定装修，并安装有空调。在此次拆迁工程中，可按照下列两种方式选择安置：

  （一）选择货币补偿方式：

    1、拆迁房屋货币补偿费：4675×50=233750元

    2、货币补偿奖励费10%：23375元（此项费用需在规定时间之前签订协议）

    3、附属物补偿费：260×5=1300元

    4、设施迁移费：200元（空调迁移费）

    5、室内装修补偿费：1500元（按实际评估价值确定）

    6、 一次性搬迁补助费：20×50=1000元

    7、搬迁奖励费：5000元

    8、提前搬迁奖励费：500×10=5000元（此项费用需在规定时间之前签订协议并搬家交验空房）

    9、六个月临时安置补助费：15×6×50=4500元

   合计：275625元

   （二）选择回迁产权调换方式：

    假如产权人张明选择建筑面积60平方米的回迁安置房屋一套，位于河套庄片区。此套安置房定价为4675元/m²。过渡期为18个月，结算标准如下：

    1、需交纳：产权调换费：4675×60-4675×50=46750元

    2、可领取：

（1）附属物补偿费：260×5=1300元

（2）设施迁移费：200元（空调迁移费）

（3）室内装修补偿费：1500元（按实际评估价值确定）

（4）一次性搬迁补助费：20×50=1000元

（5）搬迁奖励费：5000元

（6）提前搬迁奖励费：500×10=5000元（此项费用需在规定时间之前签订协议并搬家交验空房）

（7）18个月临时安置补助费：15×18×50=13500元

注：拆迁按政府规定租金标准出租的公有住宅房屋，该房屋为平房和简易楼房的，其拆迁房屋补偿费为私有产权房屋补偿金额的90%，被拆迁房屋为楼房的，其拆迁房屋补偿费为私有产权房屋补偿金额的85%。

三、安置房源：

见公示图。

四、选房时间、方案及配档排序表另行通知。

关于经一路河套庄片区土地整理熟化项目拆迁工程评估工作的说明

一、评估范围：

   济南市规划局颁发的地字第370105200900019号建设用地规划许可证及附图、附件确定的拆迁范围内的城市居民用房。包括：河套庄1号至25号、30号至54号。

二、评估目的：房屋拆迁补偿评估。

三、估价时点：2009年5月31日

四、评估依据：                       

1．《委托评估书》；

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3．中华人民共和国国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》；

4．《房地产估价规范》GB/T50291-1999；

5．建设部《房屋完损等级评定标准》；

6．建设部（2003）234号文《城市房屋拆迁估价指导意见》；

7．《山东省城市房屋拆迁管理条例》；

8．《山东省城市房屋拆迁评估管理办法》；

9．济南市人民政府令第223号《济南市城市房屋拆迁管理办法》（2007年4月19日发布）；

10．关于公布《〈济南市城市房屋拆迁管理办法〉实施细则》的通知（济建发[2007]18号）；

11．《拆迁公告》（济建拆告字[2009]第14号）；

12．拆迁当事人提供的资料；

13．估价人员现场勘察资料。

五、评估方法的选用：

根据《济南市城市房屋拆迁管理办法》的要求，拆迁住宅房屋货币补偿的金额按照被拆迁房屋所处区位范围内新建普通商品房市场价格评估确定；新建普通商品房的市场价格是根据国家制定的基本建筑设计标准计算普通商品房开发建设的平均成本加平均利润，并参照被拆迁房屋所处区位范围内就近新建普通商品房的平均市场价格确定。因此本次评估采用成本法对普通新建商品房价格进行测算。

六、评估过程：

（一）确定房屋类别。

（二）确立评估基准价格。

（三）测算价差。

（四）依据评估确定的被拆迁住宅房屋的货币补偿价格，结合其建筑面积计算确定被拆迁住宅房屋的货币补偿金额。

七、房屋装修评估：

室内装修不在房屋拆迁补偿基准价格范围之内，如需对室内装修进行评估时，则由被拆迁人提出申请，然后由评估机构进行单独评估。

八、评估结果说明：

    房屋拆迁补偿基准价格是由经政府批准的具有专业资质的房地产估价机构，按照被拆迁房屋所处区位范围内新建普通商品房市场价格评估确定。一方面有效的保障了拆迁当事人的合法权益，另一方面也保证了拆迁工程的顺利进行。

九、评估结果：

1、评估基准单价为4675元/平方米

2、被拆迁住宅房屋评估价格见附表

十、估价机构：

             山东广和房地产评估有限公司

                 山东中旭房地产评估咨询有限公司     

                    二00九年五月三十一日

房屋结构因素价差调节表

其他因素价差系数调节表

注：1、评估结果不包括室内装修价格。

2、其他调整系数：市政集中供热加140元/平方米；市政管道燃气加40元/平方米.